Gli affitti giornalieri nel 2026: nuove regole del gioco per le piccole imprese

Nel 2026 il mercato degli affitti giornalieri in Russia entrerà finalmente in una fase matura di sviluppo. Il tasso di crescita del numero di immobili continua a superare il tasso di crescita della domanda, il che crea una nuova realtà competitiva per i proprietari di appartamenti. Da febbraio 2026 entreranno in vigore ulteriori restrizioni che cambieranno le regole del gioco per le piccole imprese in questo settore.

Modifiche legislative da febbraio 2026
Dal febbraio 2026 le autorità hanno inasprito il loro approccio ai “mini-hotel” negli edifici residenziali. L'affitto giornaliero sistematico può ora essere considerato un'attività commerciale, che comporta ulteriori requisiti di registrazione e tassazione. I rischi principali per i proprietari sono le denunce dei vicini e delle società di gestione, le verifiche fiscali e le sanzioni amministrative.

Queste modifiche integrano le regole entrate in vigore il 1° settembre 2025, quando è stata lanciata la legalizzazione delle pensioni in 17 regioni della Russia ed è stata introdotta la registrazione obbligatoria nel Registro federale unificato delle strutture ricettive. I proprietari di appartamenti in apart-hotel possono ora affittare i loro immobili per un affitto a breve termine solo tramite una società di gestione.

Attrattiva finanziaria delle imprese
Nonostante le nuove restrizioni, gli affitti giornalieri rimangono un’attività redditizia. A Mosca il canone medio giornaliero è superiore del 30-35% rispetto a quello a lungo termine: un monolocale può essere affittato per 5.000-7.000 rubli al giorno contro 50.000-70.000 rubli al mese per gli affitti a lungo termine. Nelle regioni, la differenza è ancora più evidente: a Chelyabinsk l'affitto giornaliero costa da 3.000 rubli con una tariffa a lungo termine di 20-25mila al mese.​

Il modo più semplice per legalizzare rimane la registrazione come lavoratore autonomo attraverso l’applicazione “My Tax” con un’aliquota fiscale del 4% dell’utile quando si lavora con persone fisiche o del 6% quando si lavora con persone giuridiche. Ciò consente di emettere assegni ai clienti, il che è fondamentale per i viaggiatori d'affari.

Principali tendenze per il 2026
Gli analisti identificano diverse tendenze importanti che determineranno il mercato degli affitti giornalieri nel 2026. Si prevede che il prezzo medio per notte aumenterà del 5-12% durante tutto l'anno, il che è associato all'inflazione generale e al miglioramento degli standard di servizio. Il passaggio alle prenotazioni a lungo termine sta guadagnando popolarità: il periodo da 4 a 9 notti sta diventando uno dei segmenti in più rapida crescita.

Ulteriori fonti di reddito
I proprietari di immobili utilizzano sempre più servizi di “maggior comfort” per aumentare la redditività. Entrate aggiuntive provengono da trasferimenti, check-in anticipato, pulizie estese e noleggio di forniture per bambini o per ufficio. Appartamenti intelligenti e monolocali compatti con una superficie fino a 25-28 metri quadrati stanno guadagnando popolarità e il check-in senza contatto sta diventando un nuovo standard di servizio.

Raccomandazioni per i proprietari
Gli esperti consigliano ai proprietari di mettere ordine nei contratti, stabilire regole chiare di residenza per gli inquilini e prendere in considerazione il passaggio a contratti di locazione a lungo termine in caso di conflitti regolari con i vicini. È importante considerare che il mercato sta diventando sempre più maturo ed esigente: il successo dipende dalla giusta scelta del luogo, dalla qualità delle riparazioni e dal livello del servizio.