Locations journalières en 2026 : nouvelles règles du jeu pour les petites entreprises

Le marché de la location quotidienne en Russie entrera enfin en 2026 dans une phase de développement mature. Le taux de croissance du nombre de propriétés continue de dépasser le taux de croissance de la demande, ce qui crée une nouvelle réalité concurrentielle pour les propriétaires d'appartements. À partir de février 2026, des restrictions supplémentaires entreront en vigueur et modifieront les règles du jeu pour les petites entreprises dans ce domaine.

Modifications législatives à partir de février 2026
Depuis février 2026, les autorités durcissent leur approche concernant les « mini-hôtels » dans les immeubles résidentiels. La location journalière systématique peut désormais être considérée comme une activité commerciale, ce qui implique des exigences supplémentaires en matière d'enregistrement et de fiscalité. Les principaux risques pour les propriétaires comprennent les plaintes des voisins et des sociétés de gestion, les contrôles fiscaux et les amendes administratives.

Ces changements complètent les règles entrées en vigueur le 1er septembre 2025, lorsque la légalisation des maisons d'hôtes a été lancée dans 17 régions de Russie et que l'enregistrement obligatoire a été introduit dans le Registre fédéral unifié des établissements d'hébergement. Les propriétaires d'appartements en appart-hôtels peuvent désormais louer leur bien en location courte durée uniquement par l'intermédiaire d'une société de gestion.

Attractivité financière des entreprises
Malgré les nouvelles restrictions, la location à la journée reste une activité rentable. À Moscou, le taux de location journalier moyen est 30 à 35 % plus élevé que celui des locations à long terme : un appartement d'une pièce peut être loué entre 5 000 et 7 000 roubles par jour contre 50 000 à 70 000 roubles par mois pour les locations à long terme. Dans les régions, la différence est encore plus visible : à Tcheliabinsk, le loyer journalier coûte à partir de 3 000 roubles avec un taux à long terme de 20 à 25 000 roubles par mois.​

Le moyen le plus simple de légaliser reste l'inscription en tant qu'indépendant via l'application « My Tax » avec un taux d'imposition de 4% du bénéfice lorsque l'on travaille avec des particuliers ou de 6% lorsqu'on travaille avec des personnes morales. Cela permet d'émettre des chèques aux clients, ce qui est essentiel pour les voyageurs d'affaires.

Tendances clés pour 2026
Les analystes identifient plusieurs tendances importantes qui détermineront le marché de la location journalière en 2026. Le prix moyen par nuit devrait augmenter de 5 à 12 % tout au long de l'année, ce qui est associé à l'inflation générale et à l'amélioration des normes de service. Le passage aux réservations à long terme gagne en popularité : la période de 4 à 9 nuits devient l'un des segments à la croissance la plus rapide.

Sources de revenus supplémentaires
Les propriétaires ont de plus en plus recours aux services de « confort accru » pour accroître leur rentabilité. Les revenus supplémentaires proviennent des transferts, de l'enregistrement anticipé, du nettoyage prolongé et de la location de fournitures pour enfants ou de bureau. Les appartements intelligents et les studios compacts d'une superficie allant jusqu'à 25 à 28 mètres carrés gagnent en popularité et l'enregistrement sans contact devient une nouvelle norme de service.

Recommandations aux propriétaires
Les experts conseillent aux propriétaires de mettre de l'ordre dans leurs contrats, d'établir des règles de résidence claires pour les locataires et d'envisager de passer à des baux à long terme en cas de conflits réguliers avec les voisins. Il est important de considérer que le marché devient de plus en plus mature et exigeant : le succès dépend du bon choix d'emplacement, de la qualité des réparations et du niveau de service.